Taxe sur la plus-value immobilière en Belgique : ce que les vendeurs doivent savoir
- 19/12/2025
- Taxe sur la plus value
- Cameron Falanga
Lors de la revente d’un bien immobilier en Belgique, une taxe sur la plus-value peut s’appliquer dans certaines situations. Cette fiscalité reste souvent méconnue des propriétaires et peut pourtant avoir un impact financier important. Voici un guide clair pour comprendre quand la taxe s’applique, comment elle est calculée et quelles sont les exceptions.
1. Revente d’un immeuble bâti dans les 5 ans : une taxe possible
Un propriétaire qui revend un immeuble bâti (maison ou appartement) peut être soumis à une taxe sur la plus-value de 16,5 %, si la revente intervient dans les 5 ans suivant l’acquisition. Attention que les dates prises en compte sont celles des actes notariés, et non la date de compromis.
Cas particulier des donations
La taxe s’applique également lorsque le bien a été reçu par donation (mais pas par succession), à condition que deux critères cumulés soient remplis :
- La revente a lieu dans les 3 ans suivant la donation ;
- La revente intervient dans les 5 ans suivant l’achat initial par le donateur.
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2. Comment se calcule la plus-value immobilière ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de revente et le montant d’acquisition corrigé.
Montant d’acquisition
Il comprend :
- Le prix d’achat payé au vendeur ;
- Les frais réellement supportés par l’acheteur (droits d’enregistrement, frais d’acte…),
- -> ces frais peuvent être forfaitairement fixés à 25 % du prix d’achat ;
- Une majoration annuelle de 5 % pour chaque année complète écoulée ;
- Le coût des travaux, à condition qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés.
- -> Les travaux réalisés soi-même, par la famille ou via une main-d’œuvre non déclarée ne sont pas pris en compte.
Prix de revente
Il correspond :
- Au prix réellement obtenu, diminué des frais liés à la vente (publicité, commission d’agence, honoraires de négociation).
- ->Si l’administration estime que la valeur réelle du bien est supérieure au prix déclaré, c’est cette valeur qui sera retenue.
3. Déclaration et paiement de la taxe
- Le vendeur doit déclarer la plus-value dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques, l’année suivant la vente.
- Le taux est fixé à 16,5 %, indépendamment du niveau de revenus.
- La taxe est majorée des additionnels et de la contribution de crise.
Vendeur non-résident en Belgique :
Aucune déclaration fiscale n’est requise. Le notaire prélève directement la taxe lors de l’acte et la reverse à l’administration.
4. Les exceptions à la taxe sur la plus-value
La taxe ne s’applique pas dans les cas suivants :
- La résidence principale occupée comme logement familial ;
- Les biens appartenant à des mineurs (ou assimilés) ;
- Les ventes résultant d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
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5. La spéculation immobilière : un taux plus élevé
Lorsqu’une plus-value est considérée comme issue d’une spéculation, elle est taxée à 33 %.
-> La spéculation est caractérisée par une gestion à risque, sans qu’il s’agisse d’une activité professionnelle.
L’administration analyse plusieurs critères (fréquence des ventes, délai très court, intention spéculative, etc.) pour établir cette qualification.
6. Revente d’un terrain non bâti
La fiscalité diffère pour les terrains non bâtis :
33 % si la revente intervient dans les 5 premières années ;
16,5 % si la revente a lieu entre la 5 et la 8 année.
En résumé
La taxe sur la plus-value immobilière dépend principalement :
- Du délai entre l’achat et la revente ;
- De la nature du bien (bâti ou non bâti) ;
- De l’intention du vendeur (gestion normale ou spéculative).
-> Avant toute mise en vente, il est fortement recommandé de faire analyser votre situation afin d’anticiper correctement l’impact fiscal.
Chez KeyUp, nous accompagnons nos clients de manière transparente et stratégique, bien au-delà de la simple vente.